Mietrecht
Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie kompetent in sämtlichen Belangen des Mietrechts. Haben Sie von der Verwaltung eine Kündigung des Mietverhältnisses erhalten? Oder hat der Vermieter nach Umbau eine Mietzinserhöhung angezeigt?
Wir unterstützen Sie insbesondere bei der Anfechtung von Kündigungen oder Mietzinserhöhungen, der Durchsetzung von Mietzinsherabsetzungen, bei Mängeln am Mietobjekt, Schadenersatzforderungen aus der Wohnungsrückgabe oder Mietausweisungen.
Das Mietrecht bietet mit seinen zahlreichen zu beachtenden gesetzlichen Vorschriften eine Fülle an (formellen) Stolpersteinen, sowohl für Mieter als auch für Vermieter, welche erhebliche, auch finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können. So kann ein falsches Vorgehen des Vermieters zur Unwirksamkeit der Kündigung oder sogar zu einer dreijährigen Kündigungssperrfrist führen. Es ist daher wichtig, sich frühzeitig fachlich beraten zu lassen.
Unsere Rechtsanwälte vertreten Ihre Interessen als Mieter oder Vermieter engagiert, erarbeiten mit Ihnen Lösungen oder sorgen gerichtlich dafür, dass Sie zu Ihrem Recht kommen.
Tipp: Wenn Sie über eine Privatrechtsschutzversicherung verfügen, sind Streitigkeiten aus dem Mietrecht regelmässig durch Ihre Versicherung abgedeckt, sodass diese grösstenteils für die entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten aufkommt.
Die ordentliche Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist (bei Wohnungen mindestens 3 Monate, bei Geschäftsräumen mindestens 6 Monate) auf die vertraglich vereinbarten Kündigungstermine ordentlich kündigen. Fehlt eine vertragliche Regelung der Kündigungstermine, so gelten die ortsüblichen Termine (im Kanton Aargau auf Ende März, Ende Juni und Ende September). Für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen hat der Vermieter zwingend das vom Kanton genehmigte amtliche Formular zu verwenden, ansonsten die Kündigung nichtig, das heisst unwirksam ist.
Kündigungsschutz im Mietrecht
Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann die Kündigung aber innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirkes, in welchem das Mietobjekt liegt, als missbräuchlich anfechten und eine Mieterstreckung beantragen. Eine Kündigung kann aus verschiedenen Gründen missbräuchlich sein (vgl. Art. 271a OR). Missbräuchlich ist eine Kündigung unter anderem, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter gegenüber dem Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat (sog. Rachekündigung).
So zum Beispiel, wenn der Mieter vorgängig um eine Mietzinsherabsetzung oder die Behebung eines Mangels ersucht hat. Auch eine Kündigung, die während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über das Mietverhältnis erfolgt, ist missbräuchlich und wird auf Anfechtung aufgehoben. Hat der Mieter mit dem Vermieter im Rahmen eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens einen Vergleich abgeschlossen, oder aber im Verfahren gegen den Vermieter obsiegt, so führt dies zu einer Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach Abschluss des Verfahrens. Eine vom Vermieter in diesem Zeitraum ausgesprochene ordentliche Kündigung ist ebenfalls missbräuchlich.
Der Mieter muss sich aber zwingend gegen die Kündigung zur Wehr setzen und diese innert 30 Tagen anfechten, wenn er die Missbräuchlichkeit geltend machen will. Verpasst er diese Frist, hat er die Kündigung akzeptiert.
Erstreckung des Mietverhältnisses
Aber auch wenn die Kündigung gültig erfolgt ist, steht dem Mieter das Recht zu, innerhalb von 30 Tagen eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen, wenn die Kündigung für ihn und seine Familie eine besondere Härte darstellt. Dabei hat die Schlichtungsbehörde bzw. das Gericht eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters vorzunehmen.
Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR)
Befindet sich der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten im Rückstand, so kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. Dabei hat er aber diverse Formalitäten zu beachten.
Der Vermieter hat dem Mieter zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen (bei Wohn- und Geschäftsräumen) anzusetzen, unter gleichzeitiger Androhung, dass das Mietverhältnis nach unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist ausserordentlich gekündigt werde. Wird der Ausstand nicht innert der Zahlungsfrist beglichen, so kann der Vermieter die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 30 Tagen (bei Wohn- und Geschäftsräumen) auf Ende eines Monats aus-sprechen. Dabei hat er das vom Kanton amtlich genehmigte Formular zu verwenden, wobei er den Grund (Zahlungsverzug) für die Kündigung anzugeben hat.
Die Erstreckung eines Mietverhältnisses bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist gesetzlich ausgeschlossen.
Auf dieses Rechtsgebiet spezialisiert:
» lic. iur. Peter Krebs