Bauhandwerkerpfandrecht
Das Bauhandwerkerpfandrecht bietet dem Handwerker und Unternehmer im Rahmen des Werkvertrags/Auftrags eine zusätzliche Sicherheit, dass er seine Aufwendungen und Rechnung tatsächlich bezahlt erhält.
Liefert der Handwerker Material und baut diese Werkstoffe oder Geräte selbst auf einer Liegenschaft ein oder nimmt er nur Arbeiten allein (ohne Materiallieferung) an einem Grundstück vor (vgl. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB), kann er ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem betreffenden Grundstück im Grundbuch eintragen lassen.
Das im Grundbuch vorgemerkte Grundpfandrecht dient als Sicherheit für die offene Forderung des Handwerkers. Unsere Rechtsanwälte beraten Sie gerne, wann die rechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts erfüllt sind.
Doppelzahlungsrisiko des Bauherren
Kommt der Generalunternehmer seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem von ihm beauftragten Handwerker (Subunternehmer) nicht nach, kann der Handwerker seine Forderung mit dem Bauhandwerkerpfandrecht gegenüber dem Grundstückeigentümer absichern. Der Grundeigentümer kann unter Umständen Gefahr laufen, dass er die Leistung dem Generalunternehmer und dem Subunternehmer doppelt bezahlen muss.
Gerne zeigen wir Ihnen bei der Ausgestaltung von Kauf- und Werkverträge auf, wie sich Bauherren und Grundstückeigentümer bei einem Generalunternehmervertrag vor dem Doppelbezahlungsrisiko sinnvoll und nachhaltig schützen können.
Rechtzeitige Eintragung des Bauhanderwerkerpfandrechts im Grundbuch
Bis wann kann der Handwerker ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen, wenn seine offene Rechnung vom Besteller/Bauherren nicht bezahlt wird? Das Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten am Grundstück im Grundbuch eingetragen sein (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Andernfalls kann das Bauhandwerkerpfandrecht nicht mehr eingetragen werden: Der Handwerker verliert damit auch sein gesetzliches Vorrecht gegenüber den anderen Pfandgläubigern (z. Bsp. Hypothekarbanken).
Wann hat der Handwerker die letzten Arbeiten am Grundstück tatsächlich erbracht? Wie wird die Frist zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts berechnet, wenn Baumängel auftreten und der Handwerker Nachbesserungsarbeiten erbracht hat? Unsere Anwälte prüfen die formellen Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts und schaffen Klarheit bei den verschiedenen Fragestellungen und Fallstricken.
Nach Möglichkeit suchen wir frühzeitig mit den involvierten Parteien (Bauherr, Grundstückeigentümer, Handwerker, Unternehmer, Generalunternehmer, Bauleitung etc.) das Gespräch und eine einvernehmliche Lösung.
Aufteilung der Pfandforderung auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten
Insbesondere bei Stockwerkeigentum ist die rechtzeitige Eintragung und Aufteilung der Bauhandwerkerpfandsumme auf die entsprechenden Stockwerkeigentumseinheiten mit den unterschiedlichen Wertquoten vielfach ein häufiger Stolperstein im Bauhandwerkerpfandrechtsprozess. Mit der langjährigen Erfahrung helfen Ihnen unsere Anwälte bei der bei korrekten Einleitung oder Abwehr von Bauhandwerkerpfandrechtsprozessen.
Vorsorgliche und definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
Vorsorgliche Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
Ohne Zustimmung des Grundstückeigentümers kann nur das örtlich und sachlich zuständige Gericht das Grundbuchamt anweisen, das Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch einzutragen. Da ein Gerichtsprozess nicht innert der kurzen Eintragungsfrist von vier Monaten abgeschlossen werden kann, ist zuerst ein vorsorgliches, summarisches Verfahren beim Gericht einzuleiten. Im Gesuch sind die involvierte Parteien (Handwerker/Unternehmer und Grundstückeigentümer), die Forderungshöhe und das betreffende Grundstück genau zu bezeichnen. Die vertragliche Grundlage im Werkvertrag/Auftrag und die formellen Eintragungsvoraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts (Material und Arbeit oder Arbeit alleine, Wahrung Eintragungsfrist, etc.) sind anhand von Urkunden glaubhaft darzulegen. Weitere Beweismittel (Parteibefragung, Zeugen, Augenscheine, etc.) werden vom Gericht im vorsorglichen Verfahren nur in Ausnahmefällen abgenommen.
Superprovisorische Eintragung bei besonderer Dringlichkeit
Was ist zu tun, wenn die Frist von vier Monaten in Kürze abläuft? Unter diesen Umständen ist beim Gericht eine superprovisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch zu beantragen. Wegen einer besonderen (zeitlichen) Dringlichkeit kann das Gericht das Grundbuchamt zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch bereits vorsorglich sofort, d.h. ohne vorgängige Anhörung des Grundstückeigentümers, anweisen.
definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
Im vorsorglichen Verfahren weist das Gericht das Grundbuchamt an, das Bauhandwerkerpfandrecht vorsorglich, d.h. provisorisch, im Grundbuch des betreffenden Grundstücks vorzumerken. Gleichzeitig setzen die Gerichte dem Handwerker/Unternehmer eine Frist von praxisgemäss drei Monate an zur ordentlichen Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts. In diesem ordentlichen Verfahren können von den Prozessparteien dann sämtliche Beweismittel (Parteibefragung, Zeugen, Urkunden, Augenscheine, etc.) vorgetragen werden. Unsere Anwälte stehen Ihnen bei der effizienten Abwicklung Ihres Rechtsstreites zur Verfügung, unabhängig davon, in welchem Stadium sich Ihr Konflikt befindet. Neben einer transparenten Aufklärung über die anfallenden Kosten, legen wir Ihnen auch die Prozessrisiken dar. Gemeinsam suchen wir mit Ihnen die passende Taktik und setzen diese mit unserer langjähriger Praxiserfahrung, Verhandlungsgeschick und Durchsetzungsvermögen um.
Auf dieses Rechtsgebiet spezialisiert:
» lic. iur. Peter Krebs
» lic. iur. Daniel Huser